Le 10 cose da fare quando acquisti casa
La guida completa per non sbagliare nulla — dal compromesso al rogito
Guida acquisto · 12 agosto 2026 · 8 min di lettura
Comprare casa è probabilmente la decisione finanziaria più importante della tua vita. Eppure molti acquirenti si ritrovano impreparati davanti a passaggi che sembrano tecnici ma sono fondamentali. Ecco la checklist definitiva — in ordine cronologico — per comprare casa senza stress e senza brutte sorprese.
Definisci il tuo budget reale (non solo il prezzo)
Prima ancora di cercare casa, calcola quanto puoi spendere in totale — non solo il prezzo dell'immobile. A questo aggiungi le spese accessorie: imposta di registro (2% per prima casa, 9% per seconda), onorario notaio (1.800–3.000 €), provvigione agenzia (4% + IVA 22%), eventuali spese di mutuo (perizia, istruttoria, imposta sostitutiva). In media le spese aggiuntive sono il 10–15% del prezzo d'acquisto. Usa il nostro strumento "Spese di acquisto casa" per un calcolo preciso.
Pre-approva il mutuo prima di fare offerte
Se hai bisogno di un mutuo, parla con la banca PRIMA di trovare casa. Una pre-approvazione (o "delibera di fattibilità") ti dice esattamente quanto puoi spendere e ti rende un acquirente credibile agli occhi del venditore. Le banche valutano: reddito netto, stabilità lavorativa, altri finanziamenti in corso, storico bancario. In genere il mutuo non può superare il 80% del valore periziato e la rata mensile non deve superare il 30–35% del reddito netto.
Verifica la documentazione urbanistica e catastale
Questo è il passaggio che gli acquirenti frettolosi saltano — e si pentono. Prima di firmare qualsiasi cosa, il notaio (o il tuo tecnico) deve verificare: la planimetria catastale corrisponde allo stato reale dell'immobile? Ci sono abusi edilizi o difformità? L'immobile ha ipoteche o pesi? Il venditore è l'unico proprietario? Ci sono servitù o vincoli? Un geometra di fiducia può fare questi controlli per 400–600 € ed evitarti problemi enormi.
Controlla la situazione condominiale
Se stai comprando un appartamento, richiedi copia dei verbali dell'assemblea degli ultimi 2 anni e il bilancio condominiale. Verifica: ci sono lavori straordinari deliberati ma non ancora pagati? L'edificio ha problemi strutturali? Ci sono morosità tra i condomini? Qual è la quota mensile? Le spese condominiali straordinarie già deliberate — ma non ancora eseguite — rimangono a carico di chi era proprietario al momento della delibera, non di chi compra. Fatelo verificare.
Valuta l'efficienza energetica (APE)
L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio per la compravendita. Un immobile in classe G consuma fino a 10 volte di più rispetto a uno in classe A. Questo si traduce in bollette molto più alte. Prima di comprare, valuta il costo di un eventuale efficientamento energetico (cappotto termico, sostituzione infissi, caldaia) e includilo nel tuo budget. Potrebbe cambiare completamente la convenienza dell'acquisto.
Fai periziare l'immobile da un tecnico indipendente
Specialmente per immobili usati, fatti accompagnare da un geometra o ingegnere di tua fiducia per un sopralluogo tecnico. Deve verificare: presenza di umidità o muffe, stato di impianti elettrico e idraulico, eventuali lesioni strutturali, condizione del tetto (se villetta). Il costo? 300–500 €. Il risparmio potenziale? Migliaia di euro in lavori non previsti dopo l'acquisto.
Negozia il prezzo con dati di mercato alla mano
Molti acquirenti fanno offerte "a sensazione". Il modo giusto è usare dati: qual è il prezzo medio al mq nella zona? Da quanto tempo è sul mercato quell'immobile? Ci sono state riduzioni di prezzo? Un immobile sul mercato da più di 6 mesi ha quasi sempre margine di negoziazione. Usa il nostro strumento "Valuta il tuo immobile" per avere un parametro di riferimento reale prima di fare l'offerta.
Redigi il compromesso con tutte le clausole di tutela
Il Contratto Preliminare (compromesso) è vincolante. Non firmarlo mai senza leggerlo attentamente o senza l'aiuto di un professionista. Deve contenere: prezzo e modalità di pagamento, data di rogito, clausola sospensiva per il mutuo (se il mutuo non viene concesso, puoi ritirarti senza perdere la caparra), descrizione precisa dell'immobile, stato dei pagamenti condominiali, eventuali arredi inclusi. La caparra confirmatoria è in genere il 10–15% del prezzo.
Scegli il notaio e preparati al rogito
Il notaio viene scelto (e pagato) dall'acquirente. Hai il diritto di scegliere chi vuoi — non sei obbligato a usare quello proposto dall'agenzia o dal venditore. Prima del rogito il notaio farà tutte le verifiche finali: ipoteche, vincoli, conformità urbanistica. Il giorno del rogito porta: carta d'identità in corso di validità, codice fiscale, assegni circolari intestati al venditore e al notaio per le imposte. Non usare mai contanti o bonifici ordinari.
Dopo il rogito: cambia residenza e aggiorna tutto
Congratulazioni, sei proprietario! Ma non è ancora finita: se hai acquistato come prima casa devi trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi (pena la perdita dell'agevolazione e una sanzione). Comunica il cambio di residenza in comune, aggiorna utenze (luce, gas, acqua, internet), attiva l'assicurazione casa, iscriviti al condominio se applicabile, fai togliere la posta del vecchio inquilino. Se hai un mutuo, attiva la domiciliazione bancaria.
In conclusione
Comprare casa non deve essere stressante — deve essere consapevole. Con la giusta preparazione e i professionisti giusti al tuo fianco, ogni passaggio diventa semplice. Se stai cercando casa sulla Riviera Ligure di Ponente, siamo a tua disposizione per una consulenza gratuita e senza impegno.