Affitto breve sulla Riviera: conviene davvero?
Analisi costi/ricavi per appartamenti sulla Riviera di Ponente
Investimento · 14 agosto 2026 · 7 min di lettura
L'affitto breve è diventato la prima idea di chi compra per investire sulla Riviera. A volte è la scelta giusta, a volte no, e la differenza quasi mai sta nel prezzo a notte: sta in quante notti riesci davvero a riempire e in quanto ti resta in mano dopo i costi. Ecco come si fa il conto per un appartamento fra Loano e la Riviera di Ponente.
Qui l'anno non ha dodici mesi
È il punto da cui parte tutto il resto. Su questa costa la domanda turistica è concentrata: luglio e agosto pieni, giugno e settembre buoni, primavera e autunno a macchie fra ponti e settimane di bel tempo, e da novembre a marzo quasi niente. Un appartamento che a Ferragosto fa una certa cifra a settimana, a gennaio non la fa a nessun prezzo, perché non c'è nessuno da cui prenderla. Chi confronta l'affitto breve con quello tradizionale moltiplicando la tariffa di agosto per cinquantadue settimane non sta facendo un conto ottimistico: sta facendo un conto sbagliato.
Il numero che conta è quante notti riempi
La tariffa a notte è la cosa di cui si parla, l'occupazione è la cosa che decide. Prendi le notti che pensi di riempire in un anno — non quelle che vorresti — e moltiplicale per la tariffa media vera, quella che include la bassa stagione e gli sconti dell'ultimo minuto, non solo il picco di agosto. Quel numero è il ricavo lordo, e solo da lì comincia il conto. Un errore frequente è contare come "occupate" anche le settimane in cui ci vai tu: se usi la casa nel periodo migliore, l'affitto breve ti costa proprio nelle settimane in cui rendeva di più.
Dal lordo al netto se ne va più di quanto sembra
Le voci ci sono tutte, ogni volta: pulizie e cambio biancheria a ogni ospite, lavanderia, utenze a tuo carico (luce, acqua, gas, internet: nel breve le paghi tu, non l'inquilino), spese condominiali, manutenzioni e piccoli guasti che nel breve saltano fuori molto più spesso, il rifornimento di quello che sparisce, l'assicurazione, la commissione dei portali su ogni prenotazione e la tassa di soggiorno da raccogliere e versare al Comune. Prese una a una sembrano tutte piccole. Sommate su un anno, sono la differenza fra un investimento che rende e uno che ti tiene occupato per niente.
Le tasse, e una regola cambiata proprio quest'anno
Sulle locazioni brevi — i contratti fino a 30 giorni — la cedolare secca è al 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare che scegli tu ogni anno e indichi in dichiarazione. La novità che in molti non hanno ancora messo in conto: dal 2026 il regime vale per non più di due appartamenti per periodo d'imposta, mentre prima erano quattro. Oltre quella soglia l'attività si presume imprenditoriale, con tutto quello che comporta. Se stai ragionando sul secondo o sul terzo immobile, questa riga cambia il conto più di mezzo punto di occupazione: parlane con il commercialista prima di comprare, non dopo.
Il CIN non è burocrazia rinviabile
Ogni immobile destinato alla locazione breve deve avere il codice identificativo nazionale, e va indicato in ogni annuncio, su qualunque portale. In Liguria si aggiunge il codice regionale CITRA. Non sono adempimenti che si sistemano "poi": senza codice l'annuncio è irregolare e i portali stessi lo chiedono in fase di pubblicazione. Vanno messi in conto insieme al resto — comunicazioni alla questura per ogni ospite comprese, che è un obbligo di legge e non un optional.
Il costo che non finisce mai nel foglio di calcolo
Il tuo tempo. L'affitto breve non è una rendita: è un piccolo esercizio ricettivo. Rispondere ai messaggi la sera e nel fine settimana, gestire check-in e check-out, coordinare le pulizie fra una partenza e un arrivo dello stesso giorno, risolvere la caldaia che si spegne a Ferragosto. Se abiti lontano o hai già un lavoro, o lo dai a gestire a qualcuno — e allora la sua percentuale entra nei costi del punto 03 — oppure ti accorgi a settembre di aver preso un secondo impiego senza volerlo.
Quando il tradizionale vince, e non è raro
L'affitto di lungo periodo rende meno nel picco ma incassa dodici mesi su dodici, non ha pulizie né commissioni, ha le utenze a carico dell'inquilino e ti chiede poche ore l'anno. Con la cedolare secca e un contratto concordato l'aliquota scende, e il canone si adegua ogni anno agli indici ISTAT. Su un appartamento lontano dal mare, in un palazzo senza ascensore o in una zona che d'inverno si spegne, il tradizionale spesso batte il breve a mani basse — e lo batte al netto, che è l'unico confronto che conta.
Come capire in quale dei due casi sei
Non serve indovinare. Serve guardare tre cose del tuo immobile: quanto dista davvero dal mare a piedi, quante persone ci dormono comode (il salto da quattro a sei posti letto sposta la tariffa più di una ristrutturazione), e se ha le caratteristiche che d'estate fanno scegliere una casa invece di un'altra — terrazzo o esterno, aria condizionata, posto auto. Se sono tutte e tre a posto, il breve ha senso. Se ne manca più di una, il conto va rifatto, e spesso torna meglio il tradizionale.
In conclusione
Non esiste una risposta valida per tutti: esiste la risposta per il tuo appartamento, e dipende da posizione, posti letto, stagionalità e da quanto tempo sei disposto a metterci. Noi gestiamo appartamenti a uso turistico a Loano e conosciamo i due lati del confronto, compreso quello meno comodo da raccontare. Se stai valutando se comprare per affittare, o se hai già una casa e non sai in quale dei due modi metterla a reddito, facciamo i conti insieme prima che tu decida.
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